Türkiye’de konut piyasasında dikkat çekici bir ayrışma yaşanıyor.

Bir tarafta sıfır konut satışları artıyor. Diğer tarafta ikinci el konut satışları ciddi şekilde geriliyor.

Üstelik bu iki gelişme aynı dönemde yaşanıyor.

TÜİK’in 16 Ekim 2026 tarihinde açıkladığı verilere göre eylül ayında ilk el konut satışları geçen yılın aynı ayına göre %3,9 arttı. Buna karşılık ikinci el konut satışları %15,3 azaldı.

Peki, alıcılar neden yeni konutlara yöneliyor olabilir? İkinci el konut sahipleri satış yapmakta neden zorlanıyor?

Asıl önemlisi, bu tablo evini satmayı düşünenler için ne anlama geliyor?

Eylül 2026 konut satışlarında ne oldu?

TÜİK verilerine göre Türkiye genelinde eylül ayında toplam 142.390 konut satıldı.

Bunların 51.519’u ilk el, 90.871’i ise ikinci el konutlardan oluştu.

Eylül 2026 – Yıllık satış değişimi

İlk el

+%3,9

İkinci el

−%15,3

Toplam

−%9,3

Bu veriler önemli bir gerçeği gösteriyor: Konut piyasasında bütün segmentler aynı yönde hareket etmiyor.

İkinci el konutlar hâlâ toplam satışların yaklaşık %64’ünü oluşturuyor. Dolayısıyla ikinci el piyasasının tamamen durduğunu söylemek doğru olmaz.

Ancak yıllık satışlardaki gerileme, bu segmentteki fiyatlama ve rekabet koşullarının daha dikkatli incelenmesi gerektiğini gösteriyor.

1. Yeni konut projeleri alıcıya farklı seçenekler sunabiliyor

Yeni konut projelerinin önemli avantajlarından biri ödeme planları olabilir.

Bazı geliştiriciler peşinat, taksit veya ara ödeme seçenekleri sunabiliyor. Bu durum, yeterli nakdi bulunmayan alıcılar açısından satın alma kararını kolaylaştırabilir.

İkinci el konutlarda ise satış bedelinin önemli bir bölümünün tapu devri sırasında ödenmesi gerekebilir.

Dolayısıyla iki konutun satış fiyatı aynı olsa bile ödeme koşulları farklı olabilir.

Ancak her yeni projenin avantajlı finansman sunduğunu düşünmek de doğru değildir. Ödeme planının toplam maliyeti mutlaka hesaplanmalıdır.

2. Eski konutlarda yenileme maliyeti önem kazanıyor

İkinci el konut satın alan kişi çoğu zaman yalnızca evin fiyatını ödemez.

Bazen mutfak, banyo, tesisat, zemin veya pencere sistemlerinin yenilenmesi gerekir. Ayrıca eski binalarda ortak alan ve mekanik sistem giderleri de ortaya çıkabilir.

Örneğin 15 milyon TL’ye satılan bir daireyi düşünelim.

Bu konutun 2 milyon TL yenileme maliyeti varsa alıcının toplam bütçesi 17 milyon TL’ye ulaşır. Üstelik tapu ve diğer işlem giderleri bu örneğe dahil değildir.

Dolayısıyla alıcı yalnızca ilan fiyatına bakmaz. Konutun kullanıma hazır hale gelmesi için gereken toplam maliyeti de değerlendirir.

Bu nedenle eski bir dairenin fiyatı, aynı bölgedeki yeni veya yenilenmiş alternatiflerle karşılaştırılmalıdır.

3. Deprem güvenliği satın alma kararını etkileyebilir

Türkiye’de konut alırken binanın teknik özelliklerini değerlendirmek büyük önem taşıyor.

Özellikle İstanbul’da alıcılar binanın yaşı, taşıyıcı sistemi, zemin koşulları ve geçmiş müdahaleleri hakkında bilgi sahibi olmak isteyebilir.

Ancak burada önemli bir ayrım var.

Yeni bina mutlaka güvenli, eski bina mutlaka riskli değildir.

Bir binanın deprem performansı yalnızca yapım yılına bakılarak belirlenemez.

Doğru mühendislik hizmeti, uygun malzeme, uygulama kalitesi ve denetim süreçleri birlikte değerlendirilmelidir.

Bu nedenle teknik açıdan güven veren ve belgeleri düzenli bir ikinci el konut da alıcılar için güçlü bir alternatif olabilir.

4. Satıcıların fiyat beklentisi piyasanın önüne geçebiliyor

İkinci el konut satışlarında karşılaşılan önemli sorunlardan biri fiyat beklentisidir.

Bir ev sahibi, komşusunun dairesini hangi fiyattan ilana koyduğunu görerek kendi satış fiyatını belirleyebilir.

Ancak ilan fiyatı ile gerçekleşen satış fiyatı aynı şey değildir.

Örneğin bir sitede benzer daireler 20 milyon TL’den ilana çıkmış olabilir. Bu durum, bütün dairelerin gerçekten 20 milyon TL’ye satıldığı anlamına gelmez.

Üstelik uzun süredir satışta bekleyen ilanlar, piyasanın kabul ettiği değeri değil satıcının beklentisini yansıtabilir.

Bu nedenle doğru fiyatlama için benzer konutların özellikleri, güncel rekabet durumu ve mümkünse doğrulanmış satış verileri birlikte incelenmelidir.

Gayrimenkulün değerini yalnızca satıcının beklentisi değil, alıcının alternatifleri de belirler.

5. Göktürk ve Kemerburgaz’da ikinci el konut nasıl fiyatlanmalı?

Göktürk ve Kemerburgaz gibi premium konut bölgelerinde fiyatlama daha ayrıntılı bir analiz gerektirir.

Çünkü aynı mahallede çok farklı konut segmentleri bulunabilir.

Örneğin 15 yıllık bir sitedeki daire ile yeni tamamlanmış bir projedeki daireyi yalnızca metrekare üzerinden karşılaştırmak doğru değildir.

Site yönetimi, aidat, otopark, sosyal tesisler, mimari plan, cephe, manzara ve yenileme ihtiyacı gibi faktörler değerlendirilmelidir.

Ayrıca bazı alıcılar için hemen taşınabilecekleri bir konut önemliyken bazıları yeni bir projeyi tercih edebilir.

Bu nedenle Göktürk’te evini satmak isteyen bir kişinin öncelikle şu soruyu cevaplaması gerekir:

Benim gayrimenkulümün gerçek rakipleri hangi konutlar?

Bu sorunun cevabı, satış fiyatının belirlenmesinde önemli rol oynar.

6. Evini satamayan mülk sahipleri ne yapmalı?

Bir gayrimenkulün uzun süre satılmaması her zaman yalnızca fiyatının yüksek olduğu anlamına gelmez.

Bazen sorun pazarlama stratejisidir. Bazen fotoğraflar, ilan açıklaması veya hedef alıcı kitlesi doğru belirlenmemiş olabilir.

Bununla birlikte satış fiyatı piyasa gerçeklerinden uzaksa güçlü bir pazarlama çalışması da tek başına yeterli olmayabilir.

Bu nedenle satış sürecinde şu unsurlar birlikte değerlendirilmelidir:

• Benzer gayrimenkullerin güncel fiyatları ve özellikleri
• Konutun teknik durumu ve olası yenileme maliyeti
• Profesyonel fotoğraf, video ve doğru ilan sunumu
• Hedef alıcı profili ve uygun pazarlama kanalları
• Gelen tekliflerin ve satış süresinin düzenli analizi

Amaç yalnızca daha fazla kişiye ulaşmak değildir. Gayrimenkulün doğru alıcıya, doğru değer üzerinden sunulmasıdır.

7. İkinci el konut almak için fırsat dönemi mi?

Satışların gerilediği dönemlerde bazı alıcılar daha güçlü pazarlık imkânları bulabilir.

Ancak bu durum bütün ikinci el konutların ucuzladığı anlamına gelmez.

Özellikle iyi konumda bulunan, teknik durumu güçlü, kullanıma hazır ve doğru fiyatlanmış gayrimenkuller talep görmeye devam edebilir.

Buna karşılık yüksek yenileme maliyetine sahip veya piyasa üzerinde fiyatlanan konutlarda pazarlık alanı daha geniş olabilir.

Bu nedenle satın alma kararında genel piyasa verileri kadar belirli gayrimenkulün kendi özellikleri de önemlidir.

Sonuç: İkinci el konut piyasasında yeni bir rekabet dönemi

Eylül 2026 verileri konut piyasasında önemli bir ayrışmaya işaret ediyor.

İlk el konut satışları artarken ikinci el satışlar geriliyor.

Ancak bu durum bütün alıcıların sıfır konutu tercih ettiği anlamına gelmiyor. İkinci el konutlar hâlâ satışların büyük bölümünü oluşturuyor.

Asıl mesele, alıcının artık fiyatı, teknik durumu, kullanım maliyetini ve alternatifleri birlikte değerlendirmesi.

Bu nedenle ikinci el konut sahiplerinin satış stratejilerini güncel piyasa koşullarına göre oluşturması gerekiyor.

Özellikle Göktürk ve Kemerburgaz gibi yüksek değerli gayrimenkullerin bulunduğu bölgelerde doğru fiyatlama, teknik bilgi ve profesyonel pazarlama daha da önem kazanıyor.

Çünkü gayrimenkulde başarılı bir satış, yalnızca bir ilan yayımlamak değildir.

Doğru gayrimenkulü, doğru alıcıyla, doğru fiyat seviyesinde buluşturmaktır.